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La compraventa de la vivienda y sus impuestos

La compraventa de la vivienda y sus impuestos

 Un bien inmueble es una propiedad (casa, piso, villa, etc.), y su compraventa o el simple hecho de ser el propietario implica abonar unos impuestos, en este documento les aclararemos sus dudas sobre los distintos impuestos que existen hoy en día en España.

 En España existen tres categorías de impuestos: Estatales, de la Comunidad Autónoma y Locales (Ayuntamiento). Al tener tres tipos de impuestos parece más difícil de entender, pero ahora te lo vamos a explicar para que lo entiendas de una forma muy sencilla.

 Compraventa

 Cuando realizamos una compraventa tenemos un contrato en el cual hay dos partes, el vendedor y el comprador, y el objeto del contrato es el bien inmueble que se compra por el comprador y abona una cantidad económica al vendedor.

 Por seguridad cuando se hace una compraventa tenemos que hacer cuatro comprobaciones básicas para realizarla operación con las máximas garantías:

  • Acudir al registro de la propiedad y solicitar una “Nota simple” o “Certificación registral”. Con este documento comprobamos que el titular de la propiedad es el vendedor y además vemos si hay alguna carga sobre la propiedad.
  • Solicitar en el Catastro una certificación sobre la propiedad descriptiva y gráfica.
    Con este certificado vemos si coinciden la descripción de la nota simple con la certificación del Catastro, en el supuesto que haya anomalías se tiene que investigar el asunto porque podría haber problemas sobre la propiedad que no le han comentado. Por ejemplo: le venden una estupenda villa frente al mar en Mallorca, y en la certificación del Catastro usted se encuentra que le aparece una casa declarada como agrícola de 20 metros cuadrados, y le venden es una villa de 200 metros cuadrados. En este caso está adquiriendo una propiedad ilegal y a lo mejor tiene pendiente una orden de demolición. En este caso lo más acertado es realizar un estudio a fondo de toda la documentación para ver si se puede solucionar.
  • En el supuesto que sea un piso y pertenece a una comunidad de propietarios tenemos que solicitar al Secretario de la Comunidad o al Administrador de Fincas un certificado de que el bien inmueble está al corriente de los pagos y no existen deudas. Nos expiden un documento sobre el bien inmueble que está al día con el pago de las cuotas de la comunidad. En el supuesto que usted adquiera la propiedad y no haya solicitado dicha documentación, si hay deudas usted será el responsable y deberá abonarlas, o la Comunidad de propietarios podría solicitar al juez el embargo de su nueva propiedad para cobrar las deudas pendientes.
  • Solicitar en el Ayuntamiento si la propiedad está al día del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). En el ayuntamiento donde está ubicado el bien inmueble le cobra anualmente un impuesto sobre la propiedad que se llama Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se puede comprobar que la propiedad está al día del pago de los impuestos, en el supuesto que se adquiera la propiedad y haya deudas por el impago de este impuesto, el nuevo propietario tendrá que abonar este impuesto por el año en curso y los tres años anteriores con un recargo. Si usted no abona estos impuestos el ayuntamiento podría embargar su propiedad para cobrar los impuestos pendientes.

 Una vez que usted ha realizado las comprobaciones pertinentes y realiza la compraventa hay varios impuestos a abonar, vamos a distinguir dos supuestos:

 1. Propiedad nueva (nueva construcción):

Comprador: Paga el bien inmueble + IVA + IAJD + (Retener el 3% para el Tesoro Público si el vendedor es no residente).
Vendedor: Cobra el precio del bien inmueble + Paga el impuesto sobre plusvalía + declaración de la ganancia en el IRPF/IRNR.

 2. Propiedad de segunda mano:

 Comprador: Paga el bien inmueble + ITP + IAJD + (Retener el 3% para el Tesoro Público si el vendedor es no residente).
Vendedor: Cobra el precio del bien inmueble + Paga el impuesto sobre plusvalía + declaración de la ganancia en el IRPF/IRNR.

 No he incluido los gastos de Notaría y del Registro de la Propiedad. El comprador y el vendedor pueden pactar el pago de los honorarios del Notario, en defecto de pacto nos remitimos a la ley. En este punto está regulado en el artículo 1.455 del Código Civil: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

 IVA (Impuesto Valor Añadido) es el impuesto de valor añadido que se le suma al precio de las viviendas de obra nueva, que se venden por primera vez. Dependiendo del tipo de bien inmueble se le aplica el 10% o el 21%. A las Viviendas de Protección Oficial (VPO) se les aplica el 4%.

 ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que se abona por la compraventa de un bien inmueble de segunda mano. Actualmente está determinado por la CCAA y cada Comunidad Autónoma establece el porcentaje a aplicar.

 IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados) es el impuesto sobre actos jurídicos documentados, lo que implica cuando se realiza la compraventa ante Notario en documento público se abonará este impuesto. Actualmente en las Islas Baleares se aplica el 1,2% de IAJD.

 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es el impuesto que se abona anualmente por la renta de las personas físicas. Es un impuesto directo y personal que grava la renta según su cuantía. Al vender una casa si ganamos 10.000€, entre el precio que abonamos por la casa más los gastos e impuestos, y el precio de venta, la diferencia puede ser una plusvalía y hemos ganado dinero, esa cantidad que hemos ganado la incluimos en la declaración de la renta. El plazo que disponemos de una venta en el año 2015 es la declaración de la renta en el año 2016, y tenemos hasta el día 1 de junio del 2016.

 IRNR es el impuesto que grava los rendimientos de las personas físicas o jurídicas, no residentes en España que se obtienen o se consideran obtenidos en España. En el caso de adquirir una vivienda de un no residente, el comprador (sea residente o no) tendrá que retener 3% y abonarlo al Tesoro Público. Después tendremos que analizar el convenio para evitar la doble imposición, de las ganancias obtenidas por parte del vendedor no residente.

 Impuesto sobre plusvalía: es el impuesto que se abona al ayuntamiento donde está el bien inmueble por el incremento del precio de los terrenos urbanos en que se encuentra el bien inmueble. Este impuesto lo abona el vendedor y si se incluye el pago del mismo en el contrato, para que lo abone el comprador esa cláusula es nula de pleno derecho. Está regulado en el artículo 104 de la TRLHL.

 Impuestos para el propietario de un bien inmueble en España.

 Cuando una persona, física o jurídica, es el propietario de un bien inmueble tiene que pagar varios impuestos que vamos a pasar a detallar.

 IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): es el impuesto que se abona anualmente al Ayuntamiento donde se encuentra el bien inmueble y grava los bienes de naturaleza rústica y urbana. Es un porcentaje a abonar sobre la valoración catastral del bien inmueble. Está regulado en el artículo 60 y siguientes de la TRLHL.

 En este punto quiero matizar que el Ayuntamiento cobra más impuestos al propietario del bien inmueble, ya que la administración local tiene tres tipos de tributos: Impuestos, Tasas y Contribuciones especiales.

  • Recogida y tratamiento de la basura.
  • Vados para que no aparquen delante de la propiedad.
  • Contribuciones especiales en el supuesto que se proceda a una mejora del barrio.

 Impuesto sobre el Patrimonio: impuesto que grava el patrimonio neto de las personas físicas. Este impuesto está regulado por el Estado, y se ha cedido a las CCAA. Hay un mínimo exento de 700.000€, y a partir de este Patrimonio se tiene que empezar a pagar el impuesto.

 Los no residentes en el territorio de España tendrán que nombrar a un “Representante”, como nos indica el Artículo 6. Representantes de los sujetos pasivos no residentes en España, de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio. Solo se empieza a pagar este impuesto cuando el patrimonio en España supera los 700.000€, en el caso que el patrimonio no alcance esa cifra no está obligado a pagarlo.

 IRPF & IRNR: Me remito al apartado anterior de la compraventa, pero esta ocasión se tendrán que declarar las ganancias de la propiedad. Por ejemplo: si la propiedad está alquilada y en propietario recibe una renta mensual por el alquiler deberá incluir esta renta en su declaración del IRPF o en el IRNR.

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